Tilgungsplan erstellen: Rate und Sondertilgung berechnen

Ein Tilgungsplan zeigt Monat für Monat, wie viel deiner Darlehensrate in Zinsen und wie viel in die Tilgung fließt und wie hoch die Restschuld danach ist. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Mit einem Tilgungsplan siehst du, wann das Darlehen abbezahlt ist und was eine Sondertilgung bringt.

Wie berechne ich die Rate?

Die Rate ergibt sich aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung. Üblich ist die Faustformel: Jahresrate = Darlehenssumme mal (Zins plus anfängliche Tilgung), geteilt durch zwölf für die Monatsrate.

Rechenbeispiel (frei gewählte Zahlen, keine Zinsempfehlung): Darlehen 320.000 Euro, Sollzins 3,8 Prozent, anfängliche Tilgung 2 Prozent. Zusammen sind das 5,8 Prozent, also 18.560 Euro pro Jahr oder rund 1.547 Euro pro Monat. Welche Konditionen du tatsächlich bekommst, hängt von Bank, Bonität und Marktlage ab.

Wie sieht der Tilgungsplan im ersten Jahr aus?

Im ersten Monat zahlst du Zinsen auf die gesamte Restschuld. Bei 3,8 Prozent und 320.000 Euro sind das rund 1.013 Euro Zinsen im Monat. Von der Rate bleiben etwa 534 Euro für die Tilgung. Die Restschuld sinkt, im nächsten Monat sind die Zinsen etwas geringer, die Tilgung entsprechend etwas höher.

Die Zahlen sind gerundet und dienen nur dem Verständnis. Die genauen Werte stehen im Tilgungsplan deiner Bank. Dort sind auch Besonderheiten wie quartalsweise Verrechnung berücksichtigt.

Was bringt eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der Rate. Sie senkt die Restschuld sofort, spart künftige Zinsen und verkürzt die Laufzeit. Weil Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, wirkt jeder früh gezahlte Euro am stärksten.

Ob und wie viel du sondertilgen darfst, regelt der Darlehensvertrag. Viele Banken erlauben jährlich einen Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, manche schließen es aus oder verlangen eine Gebühr. Schau vor dem Abschluss in die Vertragsunterlagen.

Eine einfache Vorstellung: Im ersten Jahr tilgst du mit den regulären Raten etwa 6.500 Euro, die Restschuld liegt danach bei rund 313.500 Euro. Zahlst du zusätzlich 5.000 Euro Sondertilgung, sinkt sie auf rund 308.500 Euro. Die Zinsen für alle folgenden Monate werden auf dieser niedrigeren Basis berechnet, und genau darauf beruht der Effekt. Je früher im Darlehen du sondertilgst und je länger die Restlaufzeit ist, desto größer fällt die Zinsersparnis aus. Gegen Ende der Laufzeit bringt dieselbe Zahlung deutlich weniger.

Wie wirkt sich die anfängliche Tilgung auf die Laufzeit aus?

Je niedriger die anfängliche Tilgung, desto länger läuft das Darlehen. Bei sehr niedriger Tilgung kann die Restschuld nach der Zinsbindung hoch bleiben. Eine höhere Anfangstilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Gesamtlaufzeit deutlich und spart über die Jahre einen großen Teil der Zinsen. Als grobe Faustregel gilt: Lieber eine Tilgung wählen, die du auch bei steigenden Lebenshaltungskosten sicher zahlst, und den Rest über Sondertilgungen flexibel steuern.

Wie vergleiche ich Szenarien?

Mit dem Tilgungsplan und Darlehensrechner berechnest du Rate, Zinsen und Restschuld und stellst eine Variante mit Sondertilgung der Variante ohne gegenüber. Du siehst, wie viele Monate du sparst und wie viele Zinsen weniger anfallen. Spiele mit drei Fragen:

• Was ändert sich, wenn ich die anfängliche Tilgung von 2 auf 3 Prozent anhebe?
• Wie wirkt sich eine feste jährliche Sondertilgung aus?
• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?

Was passiert nach der Zinsbindung?

Bei einer Zinsbindung von zum Beispiel zehn Jahren ist das Darlehen danach in aller Regel nicht abbezahlt. Du brauchst eine Anschlussfinanzierung, deren Zins heute noch unbekannt ist. Rechne deshalb mit einem Puffer: Prüfe, ob du die Rate auch bei einem höheren Zins tragen könntest, und plane die Restschuld zum Ende der Bindung realistisch ein.

Passt die Rate zum Haushalt?

Ein Tilgungsplan beantwortet nur, wie sich das Darlehen entwickelt. Ob du dir die Rate leisten kannst, zeigt dein Haushaltsplan. Trage die Rate in dein Haushaltsbuch mit Auswertung ein und halte eine Rücklage für Reparaturen und Nebenkosten bereit. Auch Nebenkosten des Kaufs und Gebühren sind im Tilgungsplan nicht enthalten und kommen hinzu.

Häufige Fragen

Was ist besser: hohe Tilgung oder lange Laufzeit?

Eine höhere Tilgung spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit, belastet aber monatlich mehr. Wichtig ist, dass die Rate dauerhaft tragbar bleibt, auch wenn sich das Einkommen ändert.

Wie viel Sondertilgung ist üblich?

Häufig ist ein Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr erlaubt, die Vereinbarung kann aber abweichen. Maßgeblich ist dein Vertrag.

Berücksichtigt ein Tilgungsplan Gebühren?

Nein, meist nur Zins und Tilgung. Gebühren, Versicherungen und Nebenkosten rechnest du separat.

Wie berechne ich die Restschuld nach einer bestimmten Zeit?

Du schreibst Monat für Monat den Zins auf die Restschuld, ziehst ihn von der Rate ab und verminderst die Restschuld um den Rest. Ein Tabellenblatt erledigt das automatisch.

Lohnt sich eine Sondertilgung immer?

Sie spart Zinsen, bindet aber Geld, das dir sonst als Reserve fehlt. Lass zuerst einen Notgroschen stehen und vergleiche den Zinssatz des Darlehens mit anderen Verwendungen deines Geldes.

Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Finanzberatung. Alle Rechenbeispiele sind frei gewählt. Konkrete Konditionen erfährst du bei deiner Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung.