Mieterhöhung schreiben: Vergleichsmiete, Fristen, Kappung

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss in Textform erfolgen und begründet sein. Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert sein, und die Kappungsgrenze von meist 20 Prozent in drei Jahren darf nicht überschritten werden. Hier siehst du den Ablauf von der Prüfung bis zur Zustimmung.

Wann darf ich die Miete erhöhen?

Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten seit der letzten Erhöhung zugehen, sodass die neue Miete frühestens nach 15 Monaten gilt. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB zählen nicht dazu. Sie folgen eigenen Regeln und werden gesondert betrachtet.

Wie stark darf die Miete steigen?

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich höchstens um 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt oft eine Grenze von 15 Prozent. Ob dein Ort dazu zählt, regelt die jeweilige Landesverordnung.

Ein Rechenbeispiel: Die Kaltmiete beträgt vor drei Jahren 600 Euro. Bei 20 Prozent darf sie auf höchstens 720 Euro steigen, bei 15 Prozent auf höchstens 690 Euro. Liegt die Vergleichsmiete darunter, ist die Vergleichsmiete deine Obergrenze. Hast du in den letzten drei Jahren schon erhöht, rechnest du von der Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung.

Wie begründe ich die Erhöhung?

Du hast mehrere Möglichkeiten. Die Wahl hängt davon ab, was für deine Wohnung verfügbar ist.

Das Schreiben braucht Textform. Du nennst die aktuelle und die neue Miete, den Prozentsatz und die Begründung. Ein Muster mit passenden Formulierungen und Beispielrechnungen findest du im Mieterhöhung-Set. Wer sich tiefer einlesen will, nutzt das E-Book Mietrecht in der Praxis.

Welche Fristen hat der Mieter?

Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang. Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.

Beispiel: Das Schreiben geht am 10. März zu. Der Mieter kann bis zum 31. Mai überlegen. Die neue Miete gilt ab dem 1. Juni, wenn er zustimmt. Notiere den Zugangstag, damit du die Fristen sicher berechnest.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter nicht oder nicht rechtzeitig zu, kannst du innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen. Das Gericht prüft dann, ob das Verlangen formal und inhaltlich berechtigt ist. Der Mieter hat zudem ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, wenn er der Erhöhung nicht zustimmen will.

Welche Fehler solltest du vermeiden?

• Die Sperrfrist von 15 Monaten wird nicht eingehalten.
• Die Kappungsgrenze wird falsch berechnet.
• Die Begründung fehlt oder ist nicht nachvollziehbar.
• Das Schreiben wird nicht an alle Mieter im Mietvertrag adressiert.
• Der Zugangstag wird nicht dokumentiert.

Zu einem sauberen Vermieteralltag gehört auch die Betriebskostenabrechnung und das Protokoll bei Ein- und Auszug. Dafür gibt es die Nebenkostenabrechnung für Vermieter und das Übergabeprotokoll.

Wie sieht der Ablauf in der Praxis aus?

1. Prüfen, ob 15 Monate seit der letzten Erhöhung vergangen sind.
2. Ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Mietspiegel oder Alternativen ermitteln.
3. Kappungsgrenze und neue Miete berechnen.
4. Schreiben in Textform verfassen, mit Begründung und Beispielrechnung.
5. Zugang dokumentieren und Fristen im Kalender notieren.
6. Nach Zustimmung die neue Miete und gegebenenfalls Daueraufträge schriftlich bestätigen lassen.

Den Mietspiegel findest du bei deiner Gemeinde oder dem örtlichen Mieterverein. Er ordnet Wohnungen nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung ein. Liegt deine Wohnung zwischen zwei Rastern, begründest du die Einordnung nachvollziehbar. Weicht der Mietspiegel stark von der aktuellen Miete ab, prüfe, ob eine gestaffelte Anpassung sinnvoll ist, um Konflikte zu vermeiden.

Welche Alternativen zur Mieterhöhung gibt es?

Bei Neuabschluss eines Mietvertrags kannst du eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Erhöhungen mit Betrag und Datum bereits im Vertrag, bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Beide Modelle haben eigene Regeln, unter anderem zur Sperrfrist. Sie lohnen sich, wenn du Planungssicherheit möchtest. Wie hoch die Miete bei Neuvermietung sein darf, kann zusätzlich von örtlichen Regeln zur Mietpreisbremse abhängen.

Häufige Fragen

Muss der Mieter zustimmen?

Ja. Stimmt er nicht zu, kannst du innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen.

Reicht eine E-Mail für die Mieterhöhung?

Das Gesetz verlangt Textform, eine E-Mail kann genügen. Für den Zugangsnachweis ist ein Brief mit Nachweis oft sicherer.

Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?

Bei der Staffelmiete steht die künftige Miete im Vertrag fest. Bei der Indexmiete richtet sie sich nach dem Verbraucherpreisindex.

Muss ich bei mehreren Mietern alle anschreiben?

Ja. Das Erhöhungsverlangen muss in der Regel an alle Mieter gerichtet sein, die im Mietvertrag stehen. Fehlt einer, kann die Erhöhung unwirksam sein.

Kann ich zusätzlich zur Vergleichsmiete erhöhen?

Eine Erhöhung nach Modernisierung ist ein eigener Weg mit eigenen Voraussetzungen. Wie beides zusammenwirkt, klärst du am besten mit einer Beratung im Einzelfall.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln und Grenzen können sich ändern; prüfe den Einzelfall, etwa bei einem Mieterverein, Vermieterverband oder Rechtsanwalt.